سرمقاله دنیای اقتصاد

فرصت سوزی در بخش مسکن

محمدصادق الحسینی

پس از رونق حباب‌گونه بازار مسکن که از سال 85 شروع شده بود و ترکیدن این حباب در سال 87، عملا از نیمه دوم سال 87 بازار مسکن در رکود به سر مي‌برد.

این رکود که عوامل متعددی از جمله کاهش شدید درآمدهای نفتی در سال 87 نسبت به سال پیش از آن و نیز سیاست‌های انقباضی بانک مرکزی، نقش اصلی را در پدید آمدن آن داشتند، باعث کاهش قیمت به نسبت قابل توجهی در بخش مسکن شد. این رونق و رکودها نه امر جدیدی در بخش دارایی (خصوصا بخش مسکن) در اقتصاد ایران هستند و نه بازار دارایی‌ها در دنیا با این سیکل‌های تجاری تشدید شده ناآشنا است. اما متاسفانه دولت‌ها در ایران نتوانسته‌اند سیاست‌های مناسب و ضد ادواری را در جهت کاهش اثرات منفی رونق و رکودهای شدید در این بازار به کار برند. در همین راستا مدعای این مقاله آن است که در این دوره نیز دولت نتوانست سیاست‌های مناسب را در بخش مسکن اجرا نماید.

از نیمه سال 87 به بعد، دولت که از کاهش قیمت مسکن خشنود بود، اعلام مي‌کرد که دلیل اصلی کاهش قیمت مسکن، اقدامات و سیاستگذاری‌های دولتی است. این در حالی بود که در سال 87 عملا نسبت به سال قبل از آن، عرضه مسکن افزایشی نشان نمي‌داد؛ بنابراین، سیاست‌های دولت تنها در قسمت کنترل تقاضای بازار و از طریق مسدود کردن اعتبارات مي‌توانست در رکود و کاهش قیمت‌ها در بخش مسکن اثر داشته باشد.

به همین جهت، پس از اینکه دوره رکود از نیمه 87 شروع شد، انتظار مي‌رفت که دولت برای جلوگیری از سقوط بازار مسکن، سیاست‌های ضد ادواری اعمال کرده و اعتبارات بانکی به منظور خرید مسکن را آزاد کند یا به بانک‌های خصوصی اجازه دهد که در این بخش‌ها وام توافقی بپردازند. اما همانند غالب دوره‌های رونق و رکود بخش مسکن در ایران، نه تنها این اتفاق نیفتاد، بلکه جلوی اعتبارات مالی و بانکی به سوی بخش مسکن بیش از پیش گرفته شد و سبب گردید که دوره رکود قیمت مسکن بیش از پیش ادامه یافته و به سقوط قیمت‌ها در این بازار مبدل شود.

ممکن است در ابتدا تصور شود که این کاهش قیمت‌ها مطلوب بوده و مي‌تواند به خانه دار شدن افراد کمک کرده و به نفع اقتصاد ملی باشد، اما اگر نگاهی جامع تر به موضوع داشته باشیم، بدیهی مي‌نماید که کاهش قیمت‌ها لزوما مطلوب نیست و نه تنها مي‌تواند به نفع اقتصاد ملی نباشد، بلکه مي‌تواند به ضرر مردم و اقتصاد هم تمام شود. به‌عبارت دیگر، اگر افزایش قیمت‌ها ناشی از افزایش عرضه در این بازار یا کاهش تقاضای واقعی (مثلا کاهش نیاز به واحد مسکونی جدید و در نتیجه کاهش طبیعی تقاضا) باشد، امری طبیعی و به یک معنا، مفید است؛ اما اگر به‌وسیله بستن اعتبارات، کاهش دستوری و شدید وام‌ها و به‌طور خلاصه به صورت دستوری و از بالا اعمال شده باشد، نه تنها مفید نیست، بلکه سبب شکل گرفتن مازاد تقاضا و کمبود عرضه در بازار شده و با توجه به هرم جمعیتی کشور و نیاز روز افزون در سال‌های آتی به ایجاد واحد‌های مسکونی جدید برای پاسخ به تقاضاهای جدیدی که در بازار شکل مي‌گیرد(حداقل تا سال 91) مي‌تواند منجر به یک انفجار قیمتی مسکن در سال‌های آتی شود.

گویا دولتمردان و دست‌اندرکاران وزارت مسکن نسبت به این مهم امعان نظر نداشته و سعی در توجیه عملکرد خود در کاهش قیمت مسکن و جلوگیری از ورود اعتبارات به این بخش دارند. این در حالی است که بدون توجه به آمار و ارقام بخش مسکن و بدون توجه به عرضه و تقاضا در بازار و کارکرد این مکانیسم، وزیر مسکن اعتقاد دارد که طرح‌هایی نظیر طرح مسکن مهر و امثالهم در سال‌های آتی موفق خواهند شد و مي‌توانند این نیاز انباشته را پاسخ دهند. در این راستا لازم است تا آخرین آمار و ارقام بخش مسکن را با یکدیگر مرور کنیم: به این منظور لازم است تا از آمار و ارقام پیشینی همچون پروانه‌های صادره و تعداد ساختمان‌های شروع شده استفاده کنیم.
طبق آخرین آمار منتشره بانک مرکزی، پروانه‌های صادره در تهران در سال 87 نسبت به سال 86، معادل 8/16 و در کل کشور 4/15 کاهش داشته است. این در حالی است که در سه ماه اول سال 88 وضع به مراتب بدتری وجود دارد، به‌طوری که پروانه‌های صادره نسبت به سه ماه اول سال 87 در تهران حدود 2576 عدد بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل 62درصد کاهش نشان مي‌دهد، این نسبت برای کل کشور 34693عدد بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 8/36درصد کاهش نشان مي‌دهد. از سوی دیگر، در راستای این داده‌ها، آمار تعداد ساختمان‌هاي شروع شده در سه ماه اول سال 88 نسبت به مدت مشابه سال قبل، 4/19درصد کاهش داشته است.

کاهش شدید این شاخص‌ها به این معناست که بازار مسکن در رکود به‌سر مي‌برد و نیز نشان گر آن است که در سال‌های آینده روند ایجاد ساختمان‌های تکمیل شده و آماده تحویل نیز کاهش خواهد داشت. که این کاهش با توجه به سهم کم خانه‌های خالی از کل خانه‌ها، مي‌تواند موجب کاهش عرضه در این بازار شده و جهش قیمتی دیگری را در سال‌های آتی رقم زند. همچنین این شاخص‌ها نشان مي‌دهد که طرح‌هایی نظیر مسکن مهر و سایر طرح‌های دولتی، عملا نقشی در بازار نداشته و نمودی در واقعیت بازار در امسال و سال‌های آینده نخواهند داشت. همان‌طور که اشاره شد، متاسفانه تصميم‌سازان از فرصت 14 الی 18ماهه رکود جاری، به منظور کاهش اثرات منفی رکود در این بخش استفاده نکرده و اقدام به افزایش میزان اعتبارات این بخش ننمودند و اکنون نیز دیگر به نظر مي‌رسد که زمان گذشته و به زمان پايان ركود نزدیک شده‌ایم، زمانی که افزایش اعتبارات مي‌تواند به التهاب بیشتر دامن زند. گذشت زمان نشان خواهد داد كه فرصت‌سوزی بزرگی در بخش مسکن اتفاق افتاده است.