كاتاليزور جديد براي ساخت مسكن

انبوه‌سازان براي دور جديد مجوز‌هاي دولتي ساخت مسكن –كه از نيمه دوم امسال صدور آن آغاز مي‌شود- به دولت پيشنهاد كرده‌اند به جاي زمين‌هاي ارزان‌قيمت خارج از شهرها، بافت‌فرسوده داخل شهر، در قالب زمين‌هاي اجاره بلندمدت، تملك و در اختيار آنها قرار داده شود.

شركت‌هاي ساختماني در قالب طرح «تجديدنظر در ادامه مسكن‌مهر»، به تجربه تاخير و هزينه‌بر بودن تامين خدمات 7 گانه شهري (آب و برق و گاز و...) در واحدهاي مسكوني‌مهر و همچنين كمبود متقاضي براي اين واحدها اشاره كرده‌اند كه در صورت حمايت دولت از ساخت‌وساز در بافت‌هاي فرسوده، از يك‌سو هزينه‌ نهايي دولت كاهش پيدا مي‌كند و از سوي ديگر استقبال متقاضيان مسكن از اين مناطق، بهره‌وري فعاليت‌هاي ساختماني را افزايش مي‌دهد.

براساس پيشنهاد انبوه‌سازان كه مورد تاييد كارشناسان مسكن نيز قرار دارد، چنانچه دولت زمين‌هاي موجود در بافت‌فرسوده را تملك كند و بخشي از مبلغ آن را به صورت اجاره و بخشي ديگر را از سازنده دريافت كند، با توجه به بازدهي 300 درصدي زمين –از يك واحد مسكوني در بافت‌فرسوده حداقل 4 واحد نوسازي مي‌شود- هزينه دولت براي خريد زمين به هزينه ناچيز زمين‌هاي 99ساله مسكن‌مهر نزديك خواهد شد؛ ضمن اينكه حداقل 70 درصد در هزينه خدمات شهري در مقايسه با مسكن‌مهر صرفه‌جويي به عمل خواهد آمد.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» هم‌اكنون در طرح مسكن‌مهر، هر متر مربع از زمين‌هاي 99ساله حدود 200 تا 300 هزار تومان ارزش دارد كه عملا دولت از دريافت آن منصرف شده و از سوي ديگر، هزينه تامين خدمات شهري هر واحد مسكوني حدود 2 ميليون تومان برآورد مي‌شود. اين در حالي است كه محاسبات انبوه‌سازان نشان مي‌دهد مجموع هزينه تملك زمين در بافت‌فرسوده از طريق «نيمي‌اجاره، نيمي فروش نقدي به انبوه‌ساز» و هزينه خدمات، آنچنان گران‌تر از زمين‌هاي مسكن‌مهر نخواهد شد.

اجراي طرح مسكن‌مهر در بافت‌فرسوده شهر تهران كه طبق گفته معاون سازمان نوسازي شهرداري پتانسيل ساخت 400 هزار واحد مسكوني در آن وجود دارد؛ در حالي مطرح شده كه منحني تقاضا در بازار مسكن از سال آينده نزولي خواهد شد و در نتيجه، اشتياق صاحب‌خانه شدن در كيلومترها دورتر از شهر اصلي –شهرهاي جديد- فروكش مي‌كند.

در حال حاضر توسعه دروني شهر تهران به جز مناطق فرسوده، به دليل مقررات طرح تفصيلي با نوعي محدوديت مواجه است كه در اين وضعيت، ورود دولت با ابزارهاي حمايتي مسكن‌مهر شامل واگذاري شبه‌رايگان زمين، تضمين خريد به انبوه‌ساز و ارائه تسهيلات ارزان‌قيمت در اين مناطق مي‌تواند زمينه افزايش عرضه مسكن را ايجاد كند.

تنها مزيت شهرهاي جديد

در این راستا مجید رنجبران معاون سازمان نوسازی، در خصوص ساخت مسکن مهر در بافت‌های فرسوده شهری گفت: برای ساخت مسکن مهر در بافت فرسوده از ابتدای سال 1388 با وزیر رایزنی‌هایی انجام شد و با توافق انجام شده به تدریج تسهیلات مسکن مهر به بافت فرسوده هم تعلق یافت که این کار سبب رونق نوسازی بافت‌های فرسوده در سال‌های اخیر شد.

او با اشاره به هزینه بالای ساخت‌وساز در شهرهای جدید گفت: در حال حاضر به دلیل در دسترس نبودن راه‌های ارتباطی آسان و هزینه‌های بالای ایجاد زیرساخت و خدمات هفت‌گانه شهری در شهرهای جدید هزینه ایجاد خدمات زیربنایی در این شهرها بسیار بالا است.

او اضافه کرد: در بافت‌های فرسوده هر واحدی که تخریب می‌شود معادل 5/3 واحد پتانسیل احداث واحدهای جدید را دارد. به این ترتیب ما با نوسازی هر واحد تقریبا می‌توانیم بین یک تا دو واحد اضافه به بازار مسکن عرضه کنیم.

او در خصوص موانع موجود برای ساخت مسکن مهر در بافت‌های فرسوده اظهار کرد: به نظر می‌رسد تنها مانع در این بخش مالکیت زمین‌ها است که از دست دولت خارج است. اما در این رابطه دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات و معافیت‌های مالیاتی و تخفیف‌های بیمه‌ای مردم را در نوسازی شریک کند.

دفاع از شهرهاي جديد

جمشيد نورصالحی معاون وزير راه‌وشهرسازي در امور مسكن‌مهر هزینه آماده‌سازی زمین‌های شهر جدید برای ساخت و ساز مسکن مهر را به طور متوسط 2 میلیون تومان براي هر واحد مسكوني ارزیابی کرد و گفت: از اين رقم، یک میلیون تومان آن توسط خود مردم و یک میلیون تومان توسط دولت تامین می‌شود. اما جدا از هزینه آماده‌سازی، قیمت ساخت مسکن مهر در شهرهای جدید برای هر متر مربع حدودا 300 هزار تومان است که هزینه خدمات نیز به آن اضافه می‌شود.

او در مقایسه روند ساخت وساز مسکن مهر در شهرهای جدید با بافت‌های فرسوده گفت: در بافت‌های فرسوده خانه متعلق به مردم است، ولی در شهرهای جدید زمین کاملا متعلق به دولت است. علاوه بر این سرعت نوسازی و بازسازی در بافت‌های فرسوده اغلب کمتر از شهرهای جدید است.

تضمين استقبال سكونتي در بافت‌فرسوده

در همین راستا ایرج رهبر ريیس انجمن انبوه‌سازان کشور گفت: هزینه‌ای که دولت برای ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده می‌کند تنها وامی ‌است که به دارندگان آن پرداخت می‌شود.

رهبر در این باره اظهار کرد: در بافت‌های فرسوده نیازی به تسهیلات زیر بنایی وجود ندارد، اما در شهرهای جدید برای ارتباط با سیستم حمل و نقل شهری کلانشهرها به خدمات زیر بنایی مثل مترو نیاز داریم.

او به استقبال مردم در مورد سکونت در بافت‌های فرسوده اشاره و اظهار کرد: 100 درصد سکونت در بافت‌های فرسوده شهری با استقبال بيشتري نسبت به شهرهای جدید روبه‌رو خواهد شد چون در بافت‌های فرسوده امکانات زندگی بيشتري وجود دارد این در حالی است که شهرهای جدید از امکانات شهری فاصله دارند.

ساخت ارزان‌تر در بافت فرسوده

کمال اطهاری کارشناس بخش مسکن و مدیریت شهری نیز با بیان اینکه هزینه تاسیسات زیربنایی و خدمات شهری 30 تا 40 درصد کمتر از شهرهای جدید است، گفت: برای ساخت مسکن مهر و تاسیسات و خدمات شهری در شهرهای جدید، دولت و مردم باید هزینه‌های مضاعفی را متحمل شوند که قابل ملاحظه با هزینه ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده نیست.

اطهاری معتقد است: آنچه باید در دستور کار دولت قرار بگیرد تقدم بازسازی بافت‌های فرسوده به جای شهرهای جدید است. او با اشاره به نزولی بودن رشد جمعیت کشور در سال‌های اخیر گفت: با توجه به این موضوع نیاز به شهرهای جدید کمتر می‌شود و بهتر است به جای آن به بازسازی بافت‌‌هاي فرسوده توجه کنیم.

او با اشاره به موانع موجود برای ساخت مسکن مهر در بافت‌های فرسوده گفت: بیشتر این موانع به جنبه‌های حقوقی و اجتماعی باز می‌گردد. اطهاری ادامه داد: با این وجود فعالیت‌های مهندسی و عمرانی در شهرهای جدید نیاز به پول بيشتري دارد که پول دولت کفاف آنها را نمی‌دهد. همین امر موجب ساخت ساختمان‌های صوری و غیرعلمی‌ در شهرهای جدید شده است که تنها با آسان طلبی می‌توان به آن دست یافت.

شهرهای جدید بدون هویت اقتصادی

بیت‌الله ستاریان استاد دانشگاه تهران نیز سوق دادن امکانات ساخت مسکن مهر به سمت بافت‌های فرسوده را کاری عقلانی و منطقی خواند و گفت: اکنون زمانی است که باید بافت‌های فرسوده بازسازی شوند هر چند که باید هزینه‌های بالایی را برای بازسازی آنها صرف کنیم.

او به ساخت مسکن مهر در شهرهای جدید اشاره کرد و گفت: مسکن مهر امکانات خوبی دارد، اما در بحث ساخت آن در شهرهای جدید بحث هویت شهر مطرح است. متاسفانه شهرهای جدید که در اطراف شهرهای مادر و دورتر از حاشیه آنها ساخته می‌شوند بیشتر جنبه خوابگاهی دارند.

او افزود: چنین طرح‌هایی به دلیل آنکه هویت اقتصادی و تولیدی مستقل ندارند و در بخش خدمات شهری نیز کاملا به شهرهای مادر وابسته هستند کاملا شکست خورده به نظر می‌رسند.

او ادامه داد: اما بافت‌های فرسوده در درون بافت شهری قرار دارند و چون ساکنان شهر در آن جای می‌گیرند دیگر با پدیده مهاجرت روبه‌رو نمی‌شویم.

صرفه‌جويي ملي در ورود به بافت‌فرسوده

محمد آئینی معاون شرکت عمران و بهسازی شهری ایران نيز اظهار کرد: تکلیف شده است که در این حوزه دولت تسهیلات ارزان قیمت بدهد و شهرداری برای دریافت عوارض و صدور پروانه‌های ساختمانی تخفیف بدهد.

او به مزایای سیاست توسعه درونی شهر نسبت به سیاست توسعه منفصل اشاره کرد و گفت: توسعه درونی شهر نسبت به توسعه منفصل شهر مزایای زیادی دارد و تا مادامی ‌که درون شهر برای توسعه ظرفیت دارد الزام عقلی برای توسعه منفصل وجود ندارد. علاوه بر این با استفاده از این سیاست در اقتصاد ملی صرفه جویی می‌شود و هزینه‌های متغیر کاهش می‌یابد.

او به مقایسه ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده و شهرهای جدید پرداخت و گفت: نیاز شهروندان را همیشه نمی‌توان با یک فرمول حل کرد. از نظر من هر دو صورت ساخت باید در کنار هم استفاده شوند.