اجاره مسكن در گردنه «تعيين نرخ»

طرح ساماندهي بازار اجاره مسكن در تهران، مرحله تعيين نرخ‌هاي اجاره را تقريبا‌ پشت‌سر گذاشته و اكنون در گردنه «چگونگي اجرا و تبعيت از نرخ‌هاي دستوري» قرار دارد، به طوري كه تاكنون نزديك به 6 پيشنهاد براي عبور موفق از اين گردنه ارائه شده و در دست بررسي قرار دارد.

نشست‌هاي مكرر كارشناسان وزارت مسكن با نمايندگان اتحاديه مشاوران املاك و برخي از مديران بنگاه‌هاي بزرگ طي سه ماه اخير، به جمع‌بندي درباره كف و سقف نرخ واقعي اجاره آپارتمان در مناطق مختلف تهران منجر شد و حالا قرار است براي نحوه پياده‌سازي نرخ‌هاي «مورد‌تاييد» در بازار اجاره تصميم‌گيري شود. نتايج آنچه تاكنون در اين نشست‌هاي مشترك مطرح شده حكايت از اين دارد كه وزارت مسكن براي آنكه موجران را به سمت پيروي از نرخ‌هاي دستوري هدايت كند ناگزير از اتخاذ دو رويكرد خواهد بود.

رويكرد اول به كارگيري سياست‌هاي تشويقي براي موجراني كه به تكاليفشان عمل مي‌كنند، است و رويكرد دوم استفاده از ابزارهاي تنبيهي براي موجراني است كه فراتر از نرخ‌هاي تعيين‌شده، اجاره‌بها تعيين مي‌كنند. در اين ميان، رييس اتحاديه مشاوران املاك كه طرف مذاكره با نمايندگان وزارت مسكن در طرح ساماندهي اجاره‌بها است، بر استفاده از گزينه تشويق به جاي تنبيه تاكيد دارد و معتقد است اگر ابزارهاي تنبيهي بكار گرفته شود، نه تنها اجاره‌بها تعديل نمي‌شود، بلكه مالكان از عرضه واحدهاي اجاره‌اي به بازار نيز خودداري مي‌كنند.

پيشنهادها به ستاد ساماندهي

در ستاد ساماندهي بازار اجاره مسكن تاكنون چند پيشنهاد براي به كارگيري نرخ‌هاي دستوري ارائه شده است؛ از جمله اينكه براي مالكان آپارتمان‌هايي كه نرخ‌هاي تعيين‌شده از سوي وزارت مسكن را رعايت مي‌كنند معافيت‌هايي از بابت عوارض شهري، ماليات ملك و حتي تخفيف در هزينه شهريه دانشگاه فرزند مالك در نظر گرفته شود.

همچنين از آنجايي كه مشاوران املاك در اعمال نرخ‌هاي دستوري در بازار اجاره نقش اساسي خواهند داشت و مي‌توانند با عدم پذيرش موجران گرانفروش آنها را وادار به پايين‌آوردن نرخ‌هاي اجاره كنند، پيشنهاد شده است بنگاه‌هايي كه بتوانند قراردادهاي اجاره را با نرخ‌هاي واقعي تنظيم كنند از بخشودگي مالياتي برخوردار شوند.

تشويق بهتر است

در‌اين زمینه دکتر فردین یزدانی كارشناس مسكن و مشاور برخي طرح‌ها در وزارت مسكن به دنیای‌اقتصاد گفت: در همه جای دنیا و به خصوص در کشورهای پیشرفته دولت از سیاست‌های تشویقی برای کنترل بازار اجاره بهره مي‌گیرد که نتیجه مثبتی با خود به همراه دارد. براین اساس ارائه تسهیلات تشویقی به ساختمان‌های نیمه‌کاره مي‌تواند موثر واقع شود. همچنین ارائه تراکم مجانی به صورت مشروط برای سازندگانی که ملک خود را تا یک زمان مشخص اجاره مي‌دهند از جمله دیگر راهکارهایی است که مي‌تواند در‌اين زمینه موثر واقع شود.

وی گفت: اما تعیین نرخ اجاره در مناطق مختلف از طریق مشاوران املاک راهکار مناسبی نیست و لازم است که از طریق روش‌هاي علمي‌اين مساله دنبال شود. براین اساس به عنوان مثال سامانه کاداستر که در حال حاضر مورد استفاده سازمان ثبت اسناد قرار مي‌گیرد مي‌تواند به عنوان یک سامانه ايمن در خصوص رهگيري املاک و همچنين تعيين نرخ اجاره در مناطق مختلف، معیار قرار بگيرد.

یزدانی افزود: البته تکمیل سامانه کاداستر ممکن است مستلزم هزینه وکمي‌زمان باشد، اما به هرحال دولت باید یکبار برای همیشه مدیریت زمین و املاک در مناطق مختلف شهر را شفاف،یکپارچه و مکانیزه کند تا بتواند به اهداف مورد نظر دست پیدا کند.

پرداخت يارانه‌ هدفمند به موجران

دکتر بیت‌الله ستاریان، کارشناس برجسته مسکن نیز در اين باره به دنیای اقتصاد گفت: تعیین دستوری نرخ اجاره‌بها امکان‌پذیر نیست و دولت نباید برای ساماندهی و کنترل بازار اجاره خود را درگیر مسائل حاشیه‌اي کند، بلکه اگر قصد دارد واقعا کنترل بازار اجاره را به دست بگیرد باید با ارائه یکسری یارانه‌های هدفمند به موجران به طور غیرمستقیم کنترل ‌اين بازار را در اختيار گيرد.

وی اظهار كرد: به عنوان مثال دولت مي‌تواند اعلام کند مالکانی که نرخ اجاره ملکشان تا حدود 500 هزار تومان است؛ در صورتی که اجاره خود را کاهش دهند از بخشودگی‌های مالیاتی برخوردار خواهند شد.

ستاریان خاطرنشان ساخت: ‌اينکه بخواهيم یکسری نرخ به عنوان نرخ پایه انتخاب كنيم نه تنها امکان‌پذیر نیست، بلکه به آشفتگی بیشتر بازار اجاره دامن مي‌زند.

سفرهاي زيارتي براي موجران

در ‌اين بین مشاوران املاک نیز که قرار است بازوی اجرایی دولت در امر تعیین نرخ اجاره باشند با بیان نظراتی به جزئیات جدیدی از نحوه ورود دولت به بازار اجاره اشاره کردند.

غلامرضا جوانرویی، مدیر بنگاه رازان به دنياي‌اقتصاد گفت: وزارت مسکن به شدت به دنبال آن است که با استفاده از مکانیزم‌های تشویقی، نرخ اجاره مسکن را کنترل کند. براین اساس چند ماه گذشته در نشستی مشترک بین نمایندگان مشاوران املاک و معاونان وزیر مسکن اين مساله بحث و بررسي شد.

وی افزود: در مراحل ابتدایی تهیه‌ اين بسته که هنوز به صورت خام بود پیشنهاد شد که اهرم‌های تشویقی در حد سفر به عتبات عالیه و اعمال تخفیف شهریه دانشگاه برای مالکانی که ملک خود را ارزان اجاره مي‌دهند، باشد اما بعد از آن قرار شد که بخشودگی‌های مالیاتی در این بسته تشویقی دیده شود.

این بنگاه دار مسكن تاکید کرد: مسائل مختلفی نظیر، مساحت، منطقه، عمر بنا، امکانات بنا، موقعیت، تعداد واحدها و... عواملی هستند که باعث مي‌شود نرخ اجاره یک ملک افزایش یا کاهش داشته باشد. جوانرویی تاکید کرد: در صورتی که‌ اين مکانیزم‌های تشویقی در بازار اجاره اعمال شوند قطعا مالکان نیز تشویق مي‌شوند که واحدهای خود را به صورت عادلانه به بازار عرضه کنند که نتیجه آن‌ ايجاد ثبات در‌ اين بازار خواهد بود.

همچنین مهدی باغ شاهی، مدیربنگاه سیمای شهر نیز به دنیای اقتصاد گفت: وزارت مسکن در صورتی مي‌تواند از مکانیزم‌های تشویقی برای کنترل بازار اجاره‌بهره بگیرد که بتواند وزارتخانه‌های مربوطه و همچنین شهرداری را در‌اين مسیر با خود همراه کند. به عنوان مثال اعمال تخفیف‌های مالیاتی برای مالکانی که ملک خود را براساس نرخ پیشنهادی وزارت مسکن اجاره مي‌دهند مستلزم آن است که وزارت اقتصاد با وزارت مسکن در این زمینه همکاری‌های لازم را داشته باشد.

وی افزود: علاوه براین اگر قرارباشد تخفیفات مربوط به عوارض شهری برای ‌اين دسته از مالکان محقق شود لازم است که حتما شهرداری تهران با وزارت مسکن تعامل مطلوبی برقرار کند. در‌ اين صورت اگر وزارتخانه‌هایی نظیر اقتصاد ،بازرگانی و همچنین وزارت مسکن و نیز شهرداری بتوانند تعامل مطلوبی در این زمینه باهم داشته باشند قطعا ‌اين امکان وجود خواهد داشت که بسته تشویقی وزارت مسکن برای کنترل بازار اجاره موثر واقع شود.